HYPOTHEEK AFLOSSEN OF NIET???

Door de huidige lage spaarrente en ook de veranderingen in de fiscale wetgeving, kunt u overwegen uw hypotheek versneld af te lossen. Maar de vraag is of dat verstandig is.


De rente staat laag en het ziet er niet naar uit dat de tarieven in de nabije toekomst sterk gaan stijgen. Als u spaargeld heeft, zou u dus in de verleiding kunnen komen uw aflossingsvrije hypotheek met dat spaargeld af te lossen. Zeker als het vrijwel werkloos op de plank ligt kan dat zomaar duizenden euro’s per jaar schelen. En dan zijn er die fiscale veranderingen waar we de komende jaren ook nog mee te maken krijgen...

 

Fiscale wijzigingen
Laten we eerst maar eens kijken naar het fiscale plaatje. We beginnen met de aftrekbaarheid. De renteaftrek voor hypotheken van vóór 2001 vervalt al in 2031, de rente is na 30 jaar sowieso niet meer aftrekbaar en het maximale tarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt in een paar forse stappen van 49 procent in 2019 naar circa 37 procent in 2023 (in de tabel ‘Belastingvoordeel hypotheekrenteaftrek’ ziet u hoe het belastingvoordeel de komende jaren afneemt).
Verder wordt de ‘Hillen-regeling’ met ingang van dit jaar geleidelijk — over een periode van 30 jaar — afgeschaft. De Hillen-regeling voorziet in een compensatie voor de belasting over het eigenwoningforfait, die door het voormalige CDA-Kamerlid Hans Hillen werd beschouwd als straf voor het aflossen van de hypotheek. Door de Hillen-regeling was het tot en met 2018 fiscaal niet interessant om een kleine hypotheek te hebben.

 

Voorbeeld

Uw eigenwoningforfait is € 2.000 en u betaalt jaarlijks € 2.000 hypotheekrente. Tot en met 2018 leverde die € 2.000 aftrek door de Hillen-regeling géén belastingvoordeel op.

eigenwoningforfait                2.000
AF: Hypotheekrenteaftrek    2.000
per saldo aftrekbaar                    0

Als u alles zou hebben afgelost, zag het plaatje er als volgt uit:

eigenwoningforfait                2.000
AF: Hypotheekrenteaftrek           0
saldo                                    2.000
AF: Hillen-aftrek                   2.000
per saldo aftrekbaar                    0

Met andere woorden: u kreeg geen bijtelling, maar u kon per saldo ook niets aftrekken. Maar nu wordt de Hillen-aftrek in stapjes teruggebracht. In 2019 is de compensatie nog 29/30, in 2020 wordt dat 28/30, enzovoorts. Als we de cijfers uit het voorbeeld gebruiken en u heeft helemaal afgelost, wordt in 2019 (2.000 – 29/30 x 2.000 =) 66 euro belast. In 2020 is dat 133 euro, weer een jaar later 200 euro, etcetera tot na 30 jaar het eigenwoningforfait van € 2.000 volledig belast is. Nu is er ineens weer fiscaal voordeel als u nog niet alles had afgelost, aangezien u linksom of rechtsom over het eigenwoningforfait belasting moet gaan betalen en daar hypotheekrente tegenover staat.

 

Netto lasten
Kort samengevat: het afbouwen van de Hillen-regeling maakt het aanhouden van de hypotheek aantrekkelijker, terwijl het lagere belastingvoordeel het aflossen van de hypotheek juist aantrekkelijker maakt. En dan is er nog de box 3-factor: de belasting op uw vermogen wordt lager omdat uw spaargeld van box 3 naar box 1 verhuist.
Om erachter te komen of aflossen voor u voordeel oplevert en hoeveel dat dan wel is, verwijs ik naar uw financieel adviseur

 

Voorbeeld

Stel, u wilt uw aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 (rente 2%), aflossen met uw spaargeld. Dit box 3-vermogen is op dit moment bij u belast met 1,34% vermogensrendementsheffing. Alternatief is het geld op een 10-jaarsdeposito zetten (rente 1,35%). U valt in box 1 in het hoogste belastingtarief, de WOZ-waarde van uw huis is € 400.000.

Als we de gegevens uit het voorbeeld in de calculator invullen, blijkt dat aflossen 2.010 euro per jaar oplevert, inclusief een voordeel van 1.000 euro op grond van de Hillen-regeling. Ook zonder Hillen-regeling levert aflossen hier dus jaarlijks nog 1.010 euro op (en zelfs nog iets meer als we zouden meenemen dat het tarief waartegen u de hypotheekrente aftrekt, daalt).

LET OP: Als u boeterente (tegenwoordig ‘vergoedingsrecht’ genoemd) moet betalen, is het zaak dat het berekende jaarlijkse voordeel van aflossen opweegt tegen dat nadeel. De calculator houdt hiermee géén rekening!


En niet aflossen?
Geld lenen kost geld, maar dat is maar een heel klein beetje waar als we het over hypotheken hebben. De hypotheekrente voor 10 jaar vast staat nu rond de 2 procent bij volledige financiering (is de financiering 80 procent van de waarde, dan bedraagt de rente circa 1,6 procent!). Bij dergelijk lage rentetarieven is de vraag gerechtvaardigd of u uw geld niet beter vrij beschikbaar kunt houden. Gebruikt u het om uw huis af te lossen, dan kunt u er geen boodschappen mee doen, niet mee met vakantie, geen reparaties betalen, enzovoorts. Aangezien steeds meer senioren juist de waarde van hun huis willen gebruiken om van te leven of — als dat onverhoopt nodig zou zijn — extra zorg in te kopen, is het een legitieme overweging om niet af te lossen.
Natuurlijk, er is altijd de mogelijkheid om ‘later’ kleiner en goedkoper te gaan wonen en zo het geld uit de stenen te trekken, maar pas op: in de praktijk komt het vaak pas tot een verhuizing als het nieuwe adres een bejaarden-, verpleeg- of verzorgingstehuis is. Oude bomen laten zich nu eenmaal lastig verplaatsen. Laten we ook niet vergeten dat de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek de afgelopen jaren steeds strenger zijn geworden, waardoor verhuizen misschien niet altijd meer een optie is. En als verhuizen nog wel een optie is, blijkt een appartementje lang niet altijd goedkoper te zijn!

 

En dus?
Kijkend naar de kosten en opbrengsten op korte termijn levert aflossing van de hypotheek voor spaarders in veel gevallen voordeel op. Anderzijds, bij de huidige hypotheekrentes is het lenen van geld goedkoop — en daarmee ook het niet-aflossen. Soms is het beter om uw spaargeld achter de hand te houden, zelfs als het niets oplevert. Uiteraard is die beslissing afhankelijk van uw persoonlijke financiële plaatje en uw wensen.
Wees terughoudend met aflossen als u geld denkt nodig te hebben voor andere uitgaven. Of als u nog wilt gaan verhuizen of verbouwen, want als uw inkomen te laag is, staan banken niet meer in de rij om u geld te lenen.
Tot slot, los in beginsel nooit af op spaarhypotheken. Maak altijd een berekening van de voor- en nadelen van aflossen. En bespreek uw voornemen tot aflossing altijd vóóraf met uw bank en/of uw financieel adviseur.

 

BELASTINGVOORDEEL HYPOTHEEKRENTEAFTREK

Dit zijn de maximumtarieven waartegen u hypotheekrente kunt aftrekken. Het werkelijke percentage is afhankelijk van uw inkomen.

jaar

verlaging
met

resterend
belasting-
voordeel

2019

0,5%

49%

2020

3%

46%

2021

3%

43%

2022

3%

40%

2023

3%

37%