Huis verkopen en dan? kopen of huren?

Verkopen en dan kopen of huren
Betreft een case van een 61 jarige weduwe die dichter bij haar kinderen wil gaan wonen. In ons gesprek hebt u mij de gevraagd een analyse te maken van uw financiële situatie nu en in de toekomst. Doelstelling voor u is om inzicht te krijgen in de financiële gevolgen van de volgende wensen / vraagstukken:
-Huis in Sneek nu verkopen en verhuizen naar Doetichem of wachten tot …..?
-Bij verhuizing een woning kopen of huren?
-Wat zijn de gevolgen van minder werken of helemaal niet werken?

 

Uitgangspunten bij deze analyse zijn de gegevens die ik van u heb ontvangen (bijlage 1)

Huidige situatie:
Uw inkomen nu bestaat uit een nabestaandenpensioen van bruto € 31.485 per jaar en het inkomen uit de activiteiten voor Kinderopvang BV van bruto € 7.484 per jaar. Na het betalen van inkomstenbelasting bedraagt het totale inkomen € 24.755 per jaar ofwel afgerond netto € 2.060 per maand. Van deze netto € 2.060 per maand moeten de vaste lasten worden voldaan. U hebt mij aangegeven dat u voor consumptie zo’n € 800 a € 900 per maand nodig bent. Dat betekent dat de vaste lasten maximaal € 1.200 per maand mogen bedragen.

 

Vaste lasten nu:

  • Hypotheek €455
  • Eigenaarslasten (geschat)100
  • Energie
  • Abonnementen
  • Ziektekostenverzekering

 

U geeft aan dat het inkomen opdit moment voor u voldoende is en u geen opnames behoeft te doen van de

spaarrekening.

 

Stoppen met de kinderopvang U overweegt om de werkzaamheden voor de kinderopvang te stoppen, doch wat zijn de financiële gevolgen?
Stoppen met de activiteiten voor Kinderopvang BV betekent een daling van het netto inkomen van afgerond € 330 per maand. Het netto inkomen daalt dan tot € 1.730 per maand. Is dat voldoende om de vaste lasten te voldoen en om ook nog € 800 a € 900 over te houden voor consumptie?
Conclusie:
Stoppen met kinderopvang betekent een daling van het besteedbaar inkomen met ruim € 300 per maand.
Inkomen vanaf AOW/pensioengerechtigde leeftijd Vanaf pensioen en AOW-gerechtigde
leeftijd, nu nog 66 jaar en 3 maanden zal het inkomen als volgt zijn.
Pensioen                     € 24.609
AOW                              14.170
Rente uit spaargeld            PM
Totaal                           € 38.779
Belastingen (afgerond)€   8.000
Netto inkomen             € 30.779 per jaar €2.550 per maand (afgerond)

 

Conclusie:

Bij ongewijzigde omstandigheden qua woning en hypotheek is het netto besteedbaar inkomen vanaf AOW leeftijd ruim
€ 400 hoger dan nu.

 

Wat is wijsheid?

U hebt aangegeven dat u een verlaging van het besteedbaar inkomen wel zou kunnen opvangen, doch liever niet. Er is ruim € 78.000 aan spaargeld beschikbaar. Hiervan wilt u minimaal € 25.000 beschikbaar houden als reserve voor onverwachte gebeurtenissen. Stel u zou stoppen met kinderopvang en daarmee een tekort van netto € 300 per maand hebben. U zou dat tekort tot AOW-gerechtigde leeftijd aanvullen met opnamen van het spaarsaldo,
dan neemt u per jaar € 3.600 op van het spaargeld. In het geval de regering haar plannen om de AOW leeftijd al per 2019 naar 67 jaar te brengen doorzet betekent dit voor u dat u 6 jaar lang € 3.600 zou moeten opnemen. Totaal is dat
€ 21.600, dit kan zonder de gewenste buffer voor onverwachte uitgaven van € 25.000 in gevaar te brengen.

 

Conclusie

Om op hetzelfde welvaartniveau te blijven leven zal er, bij stoppen met de kinderopvang, tot AOW gerechtigde
leeftijd moeten worden opgenomen van het spaargeld. Met een opname van € 300 per maand tot AOW gerechtigde leeftijd zal er nog steeds voldoende spaargeld kunnen zijn om onverwachte uitgaven op te vangen. Vanaf AOW gerechtigde leeftijd is het besteedbaar inkomen ruim € 400 per maand meer dan nu, een overschot dus waardoor er weer kan worden toegevoegd aan het spaargeld. Daarmee lijkt een opname van € 300 per maand in de komende jaren zonder meer acceptabel.

Woning verkopen, verhuizen en dan, kopen of huren?
Verkoop van de woning betekent in principe ook stoppen met de kinderopvang. Concreet betekent dit dus dat het

netto-inkomen zal terugvallen naar ca. € 1.700 per maand. Wanneer de woning wordt verkocht is de te verwachten netto opbrengst (verkoopprijs minus verkoopkosten en minus de hypotheek) ca. € 140.000,00. Met het nu aanwezige spaargeld is er dan ruim € 200.000 beschikbaar.

Een woning kopen betekent dat u, fiscaal in ieder geval, de netto opbrengst van de woning zal moeten inbrengen.
Op basis van uw pensioeninkomen nu en in de toekomst is een hypothecaire lening van ca. € 100.000 voor de bank acceptabel. Dat betekent dus dat u een woning zou kunnen gaan kopen van ca. € 250.000. Met een hypothecaire lening van ca. € 100.000 zullen de bruto maandlasten op hetzelfde niveau zijn dan nu, zo’n € 450 per maand.
Bij huur zullen de maandlasten waarschijnlijk hoger liggen. U bent gezien de wachtlijsten, uw fiscale inkomen

en vermogen waarschijnlijk aangewezen op huur in de zogenaamde vrije sector. Dat betekent veelal een huursom van meer dan € 720 per maand. Vergelijking qua maandlasten geeft aan dat kopen voordeliger is dan huren, wanneer een woning zou kopen van rond € 250.000.

 

Nadeel van de koopwoning is dat alle eigenaarslasten voor uw rekening zijn, de onderhoudskosten voor uw
rekening zijn, de woning verkocht zal moeten worden wanneer u weer wilt verhuizen.
Voordeel van huren is dat u kapitaal beschikbaar hebt om van te leven, u geen onderhoudskosten hebt, u per

maand de huur kunt beëindigen.

 

Wanneer verkopen en verhuizen, nu of op termijn van …..? In financieel opzicht is die keuze grotendeels afhankelijk van de mogelijke opbrengst van de woning in Sneek.Wachten tot de in de markt een hogere prijs kan worden bedongen is een visie ontwikkelen op de woningmarkt. Nu verhuizen betekent dat het inkomen uit kinderopvang stopt, u een nieuw sociaal netwerk moet opbouwen etc. Hoe langer u wacht hoe dichter u bij de betere inkomenspositie komt die geldt vanaf AOW gerechtigde leeftijd. En hoe minder u van het spaargeld behoeft op te nemen.

 

Wat is nu wijsheid?

Een keuze tussen kopen of huren is afhankelijk van het bedrag dat u wilt investeren in een woning. Voor wat
betreft het besteedbaar inkomen lijkt kopen aanzienlijk voordeliger dan huren. Doch huren geeft het voordeel dat er meer kapitaal beschikbaar blijft dat weer gebruikt kan worden om het inkomen aan te vullen. En huren geeft meer flexibiliteit, geen onderhoud, risico’s en verantwoordelijkheden van een eigenaar.